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广州:单合同之下,首付降了楼价就会涨?且打个问号!

2018-10-27 12:37

原标题:单合同之下,首付降了楼价就会涨?且打个问号!

上周末,白云某盘,人气和平常差不多

沉寂许久的广州楼市在上周末被一颗“重磅炸弹”搅得热闹非凡,广州住建委“官宣”直指已被诟病许久的双合同问题——“优化住宅预售和网签价,严禁开发商拆分价格报备”。

羊城晚报记者在接下来的几天踩盘、调查中发现:该信息发布后,从本周一开始,陆续有盘开始恢复单合同,又或者承诺以单合同方式计价,不少楼盘的首付应声降几十万甚至近百万元之多。

随之,大家最关心的问题来了:房价会怎么样?难道真如这几天的地产中介所说马上要调整?是动真格,还是说说而已?

记者调查: 九成楼盘价格保持平稳

广州住建委消息发布当夜,最兴奋的莫过于一直活跃于第一线的地产经纪和销售人员了,不少市民都收到电话或微信,意思大致都相似,那就是执行单合同首付降了,赶紧来买,不然就要涨价了。

就楼价会不会应声上涨这个问题,羊城晚报记者踩盘后发现,九成楼盘并没有立即调价的举动。现在,不少楼盘已恢复单合同或承诺可先按单合同计价,下定金后,如果签约时按非单合同执行可以退定。从销售人员给出的价格看,与10月上旬相比并无明显上涨。

在花都某盘,羊城派记者看了一套97平方米的三房单位,以单合同计价,首付72万元。在10月初,售楼现场是以拆分购房款和装修款计价,当时的首付要115万元,也就是说,现在买家首付可以少给43万元。其单价与国庆期间相比并无变化。

在黄埔某盘,上周末还推出10套特价单位,一位地产经纪告诉羊城晚报记者,其实,增城、从化早在两三个月前已基本恢复单合同,也没见楼价涨起来。

当然,也有楼盘出现微妙变化,增城、花都和南沙都有盘在上周末闭门谢客,声称进行盘点,具体价格走势尚待观察。也有小部分楼盘收回国庆期间的折扣和优惠,不过,这不排除开发商正在常规调整营销节奏,和政府颁布的严管措施并无直接关系。

来自合富研究院的广州市场动态跟踪发现,总体来看,政策修订对市场影响不大,供需双方理性面对:大多数发展商都采取稳价销售策略,而大部分楼盘的客户来访量与平时周末相当,人气未见明显上升。

看清周期规律,

如今政策仍扼楼价“七寸”

从楼市的周期性运行规律看,这十年共出现过三次触底反弹的谷底,分别为2008年、2011年和2014年,谷底出现,政策松绑也随之而来,比如减息、解除限购等。

虽然,从本轮调控政策的执行效果看,取消拆分合同,首付确实是降了,但楼价并未松动。分区施策,既要保持房价稳定,又要遏止市场乱象,是执行层面的调整,并不影响供求关系,也未改变调控基调,如果解读为“救市”并不恰当。

所以,楼市并没有出现触底反弹的政策基础,“楼价的七寸”仍被紧紧扼住,购房者要警惕过度解读。

信息繁杂,买家如何自保?楼价走势如何?现在是否适合入手?问题来了,在楼市仍在深度下调的当下,现在是否适合入手?

这个问题其实很难用一句话回答,因为房地产是个性化很强的市场。区域不同、楼盘不同、开发商不一样,实施的价格策略都完全不同。

总体来说,在楼市深度下调的周期里,有一个规律,那就是供应量小、去货压力小的区域楼价会表现为僵持、分化,涨价降价皆有之;相对来说,供应量大、去货压力大的区域才会出现整体降价。

从目前广州的供应格局看,中心区短期内楼价会大概率保持僵持状态。合富研究院的数据显示,对比10月初与7月初的广州楼市库存情况,与外围区域相比,中心区的库存和去化周期是下降的,其中天河区的库存量减少最明显,所以,中心区楼价下调的可能性相对较小。

郊区则相反,从10月初的库存情况看,南沙、花都、增城的库存量都很大。就算是卖得最好的增城,从7月初的刚过150万平方米,如今也上涨到近250万平方米,所以,就算是有“利好”,也带动不了如此大的库存消化压力,因此购房者尽可安心选房。

值得注意的是,这只是板块的大概率分析,具体到某个路段或某个楼盘,表现又不一样了。比如市中心虽然整体楼价牛气,但是荔湾的原芳村板块,由于目前库存高达86万平方米,消化压力不小,发展商要涨价也很有压力。增城虽然整体库存量大,但是有些楼盘“跑得快好世界”,在9月份已成功出货,所以不排除近期会小幅涨价。

当下的市场,分化会逐步拉大——“有人辞官归故里,有人漏夜赶科场”,对于购房者来说,没有统一的应对法则,只有多看、少听、多比较才是真理。

(文/图 羊城晚报记者 詹青)

(责编:郝文文(实习生)、孙红丽)

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